Сәтпаев атындағы Қазақ ұлттық техникалық университетінің жатақхана жобасы

Жобаның жалпы сипаттамасы

Satbayev University үшін салынатын жаңа, аралас типтегі тоғыз қабатты жатақхана құрылысына жасалған жаңартылған талдауды ұсынамыз. Ғимарат Алматы қаласы, Байтұрсынұлы көшесі, 122/22 мекенжайында, бұзылатын технопарк орнына орналастырылады. Жоба қонақүй үлгісіндегі тұрғын бөлмелерді, коммерциялық аумақтарды (клиника, спортзал) және жерасты паркингін қамтиды.

 

Жобаның негізгі ерекшеліктері

• Қабат саны: 9 қабат + жерасты паркингі
• Функциясы:
  – 3–9 қабат: жатақхана
  – 1–2 қабат: клиника мен спортзал
  – Жерасты деңгейі: паркинг
• Мемлекеттік қолдау: 1 төсек-орынға жылына 230 АЕК (АО «Қаржылық орталық» арқылы)
• Өзін-өзі өтеу мерзімі: шамамен 6 жыл
• Сенімгерлік басқару: 20 жыл (инвесторға)
• Инвестор: Forum Invest / Құрылысқа жауапты компания: EPC Stroy Group
• Құрылыстың аяқталуы: 2026 жылғы ақпан

Ғимарат құрылымы (схема)

Функционалдық аймақтарға бөлуді көрсететін жеңілдетілген сызба нұсқасы.

Жоба университеттің даму стратегиясына және студенттерді жатақханамен қамтамасыз ету жөніндегі мемлекеттік бастамаларға толық сәйкес келеді. Технопарктің орнына салынуы және қажет болған жағдайда көршілес аумақтарды қосу мүмкіндігі Satbayev University кампусы үшін жобаның ауқымы мен маңызын күшейтеді.

 

Жобаны іске асырудың құқықтық негізі

Жатақхана құрылысы Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасын қатаң сақтауды талап етеді. Негізгі талаптар жер теліміне құқық, Алматы қаласының жаңа Қала құрылысы регламентіне (2025 ж. 1 наурыздан бастап) сәйкестік, рұқсаттар алу, сондай-ақ құрылыс пен санитарлық нормаларды орындау болып табылады.

Жерді пайдалану және функционалдық зонирлеу

Байтұрсынұлы, 122/22 мекенжайындағы жер учаскесі Бостандық ауданында орналасқан. Алматы қаласының жаңа Қала құрылысы регламентіне сәйкес университеттің аумағы O-1 (Білім беру, денсаулық сақтау, спорт нысандары) немесе соған ұқсас аймаққа жатады. 

• Негізгі рұқсат етілген пайдалану: білім беру нысандары.
  Қосымша / шартты түрде рұқсат етілетін пайдалану: жатақханалар, университеттік клиникалар мен спорт залдары. Кең ауқымға арналған коммерциялық нысандар үшін қосымша келісім немесе арнайы кіші аймақ белгіленуі талап етілуі мүмкін.
  Құрылыс параметрлері: шекті биіктік (9 қабат шамамен рұқсат етіледі), тығыздық, құрылыс коэффициенті — аймаққа арналған Регламент қосымшаларында белгіленген талаптарға сәйкес.

Қазақстан Республикасының Жер кодексі (109-бап): елді мекендер жерін пайдалану бас жоспарларға және функционалдық зонирлеуге сәйкес болуы тиіс. Бір аймақ шегінде пайдаланылса, мақсатты пайдалану түрін өзгерту талап етілмейді.

Мемлекеттік ЖОО жерін пайдалану: мемлекеттік жердегі жеке инвестормен бірлескен жобаны жүзеге асыру үшін «МЖӘ туралы» және «Мемлекеттік мүлік туралы» заңдарға сәйкес нақты заңдық рәсімдеу (МЖӘ шарты, ұзақ мерзімді жалдау) қажет.

Рұқсат беру рәсімдері және алдын ала жобалық дайындық

1. Технопаркті бұзу: «Объектілерді постутилизациялау бойынша жұмыстар кешенін жүргізуге шешім беру қағидалары» негізінде рұқсат алу (ҚР ИИДМ №202 бұйрығы).
   Жер учаскелері: негізгі учаске мен іргелес аумақты заңдастыру (қажет болған жағдайда – біріктіру).
   Архитектуралық-жоспарлау тапсырмасы (АПЗ): Алматы қаласының қалалық жоспарлау және урбанистика басқармасынан алу.
   Эскиздік жоба: әзірлеу және келісу.
   Жұмыс жобасына (ПСД) мемлекеттік сараптама: міндетті талап, орындалғаны немесе орындалу үстінде екені расталуы тиіс.
   ҚМЖ басталғаны туралы хабарлама: УГАСК-ке жіберіледі.

Негізгі құрылыс нормалары (СН РК) және санитарлық талаптар (СанПиН)

Жоба көптеген нормаларға сәйкес болуы қажет. Негізгілері төмендегідей:

Көпфункционалды ғимараттар (СН РК 3.02-09)

Ағымдарды бөлу, жеке кіреберістер, өрт қауіпсіздігі (өрт бөлігі, эвакуация), дыбыс және діріл оқшаулау, бөлек желдету жүйелері.

Жатақхана (қонақүй типі, 3–9 қабат) (СН РК 3.02-06-2023, жалпы СанПиН талаптары)

Номерлердің ауданы, санитарлық тораптар (ықтимал — жеке), ортақ кеңістіктер, МГН қолжетімділігі, 1 адамға кемінде 6 м², жарықтандыру, желдету.

Клиника (1–2 қабат) (ҚР ДСМ № ҚР ДСМ-96/2020 СанПиН)

Жеке кіреберіс, арнайы әрлеу материалдары, «таза/лас» аймақтарды зонирлеу, қысым айырмасына негізделген арнайы вентиляция, медицина қалдықтарын жою.

Спортзал (1–2 қабат) (Дене шынықтыру және спорт объектілеріне арналған СанПиН, шуға қатысты СН РК)

1 адамға арналған минималды аумақ, желдетудің қажетті алмасу жиілігі, тұрғын қабаттардан жоғары деңгейдегі шу және діріл оқшаулауы, киім ауыстыратын бөлмелер, душ.

Жерасты паркингі (СН РК 3.03-05-2014)

Өртке төзімділік, автоматты өрт сөндіру жүйесі, түтін шығару, желдету (әр деңгей үшін жеке), рампа параметрлері, ғимараттың басқа бөліктерінен оқшаулау.

 

Қаржылық модель және мемлекеттік қолдау

Жобаның қаржылық тұрақтылығы АО «Қаржылық орталық» бағдарламасы арқылы берілетін мемлекеттік қолдау мен объектінің коммерциялық қызметінен түсетін кірістердің үйлесуіне негізделген.

Мемлекеттік қолдау (АО «Қаржылық орталық»)

• Тетігі: енгізілген төсек-орындар үшін компенсация.
• Алматы бойынша мөлшерлеме: жылына 230 АЕК / төсек-орын.
• Инвесторға төлем мерзімі: 5 жыл (жалпы мемлекеттік тапсырыс – 6 жыл).
• Талаптар:  объектіні пайдалануға беру; 20 жылдық мақсатты пайдалану туралы ауыртпалықты тіркеу; «StudDom» ақпараттық жүйесі арқылы толымдылықты мониторингтеу.
• 1-ші жыл ерекшелігі: нақты толтырылған орындар санына 2 коэффициенті қолданылуы мүмкін.

МЖӘ механизмі

Forum Invest компаниясының қатысуымен Satbayev University жерінде іске асырылатын жоба — мемлекеттік-жекешелік әріптестік үлгісі. Бұл тараптар арасындағы тәуекелдерді, жауапкершіліктерді және кірістерді нақты бөлуді көздейді.

Болжамды табыс көздері

 

20 жылдық кезең бойынша табыс құрылымының болжамы (мемлекеттік компенсациялар 5 жылға есептелген).

Негізгі қаржылық көрсеткіштер (бастапқы деректерге сүйене отырып):

 

6 жыл	5 жыл	20 жыл
Өзін-өзі өтеу мерзімі	Мемлекеттен төлемдер	Сенімгерлік басқару

 

Коммерциялық қосымша табыс мысалы: Клиника, спортзал және паркинг есебінен шамамен 30 000 тг/төсек-орын/ай көлемінде.

 

Жобаны іске асыру кезеңдері

Жобаны іске асыру алдын ала дайындықтан бастап объектіні пайдалануға беруге және операциялық қызметті бастауға дейінгі бірнеше негізгі кезеңді қамтиды. Әр кезең барлық қатысушылардың келісімді әрекетін және нормативтік талаптарды қатаң сақтауды қажет етеді.

1. Алдын ала дайындық және құқықтық рәсімдер

• Байтұрсынұлы көшесі, 122/22 мекенжайындағы және оған іргелес жер учаскелерінің мәртебесін растау және (қажет болған жағдайда) біріктіру.
• Технопарк ғимаратын бұзуға рұқсат алу.
• Архитектуралық-жоспарлау тапсырмасын (АПЗ) алу.
• Эскиздік жобаны келісу.

2. Мемлекеттік қолдау және инвестициялық келісімдер

• АО «Қаржылық орталыққа» өтінім беру.
• МЖӘ/инвестициялық келісімшарттарды жасасу (Satbayev University, Forum Invest, EPC Stroy Group, АО «Қаржылық орталық»).

3. Жобалау, сараптама және құрылыс

• Жұмыс жобасын (ПСД) әзірлеу.
• ПСД мемлекеттік сараптамасынан өту (аяқталғаны немесе жүріп жатқаны көрсетілген).
• ҚМЖ басталуы туралы УГАСК-ке хабарлама жіберу.
• Құрылыс жұмыстары (EPC Stroy Group күшімен, жоспарланған аяқталуы – 2026 ж. ақпан).

4. Пайдалануға беру және операциялық қызмет

• Объектіні қабылдау және пайдалануға беру актісін рәсімдеу.
• 20 жылдық мақсатты пайдалану жөніндегі ауыртпалықты тіркеу.
• Жатақхана, клиника, спортзал және паркингтің инвестор тарапынан эксплуатациясын бастау.
• АО «Қаржылық орталық» тарапынан ай сайынғы компенсациялық төлемдердің басталуы.

 

Коммерциялық әлеует

Университет аумағында клиника, спортзал және ақылы паркинг сияқты коммерциялық нысандардың орналасуы қосымша табыс алуға айтарлықтай мүмкіндік береді, бұл жобаның жалпы рентабельдігін арттырады.

Нарықтық жағдай (Алматы қ.)

Студенттік жатақханаға сұраныс: жоғары, орын тапшылығы бар. Университет тарапынан толықтырылуына кепілдік беріледі.

Коммерциялық кеңістіктерді жалға алу мөлшерлемелері:

• Клиникалар: орта есеппен 8 000–20 000+ тг/м² айына
• Спортзалдар: 6 000–15 000+ тг/м² айына
• Ақылы паркинг: 15 000–60 000 тг/ай

Ескерту: мөлшерлемелер нарықтық жағдайға байланысты өзгеруі мүмкін.

Орналасу артықшылықтары

Satbayev University кампусында орналасу төмендегі басымдықтарды береді:

• Мақсатты аудиторияның тұрақты ағыны (студенттер, оқытушылар, қызметкерлер).
• Коммерциялық жалға алушылар үшін маркетинг шығындарының азаюы.
• Қосымша қызметтердің болуы арқылы жатақхананың тартымдылығы артады.
• Объектілердің өзара тиімді байланысы (мысалы, спортзал + спорттық медицина клиникасы).

Қосымша табыс

Коммерциялық қызметтен және паркингтен түсетін табыс мемлекеттік төлемдер аяқталғаннан кейін (5–6 жылдан соң) жобаның қаржылық тұрақтылығын сақтауға ықпал етеді. Бұл табыс жатақханада тұру жағдайын жақсартуға немесе эксплуатациялық шығындарды төмендетуге бағытталуы мүмкін.

 

Қорытынды және стратегиялық ұсынымдар

Satbayev University аумағындағы аралас типтегі тоғыз қабатты жатақхана құрылысы – жүзеге асырылуы мүмкін әрі болашағы зор жоба. Ол университеттің студенттік инфрақұрылымды дамыту стратегиясына да, жатақхана тапшылығын азайту жөніндегі мемлекеттік бастамаларға да толық сәйкес келеді.

Мемлекеттік қолдау (АО «Қаржылық орталық») мен коммерциялық табыстың үйлесімі жобаның инвестициялық тартымдылығын қамтамасыз етеді.

Жобаның табысты болуына әсер ететін негізгі факторлар:

• 2025 жылғы Алматы қаласының жаңа Қала құрылысы регламентінің талаптарын қатаң сақтау (функционалдық зонирлеу, құрылыс параметрлері).
• Жер теліміне құқықтарды және МЖӘ механизмін дұрыс заңдастыру.
• Алдын ала дайындық рәсімдерін уақытылы орындау (бұзу, учаскелерді біріктіру).
• Барлық құрылыс нормаларына (СН РК) және санитарлық талаптарға толық сәйкестік.
• Satbayev University, Forum Invest, EPC Stroy Group және АО «Қаржылық орталық» арасындағы тиімді үйлестіру.

Бұл жоба – заманауи, қаржылық тұрғыдан орнықты және әлеуметтік маңызы зор университеттік инфрақұрылым нысандарын құруға бағытталған үлгілі МЖӘ моделі бола алады.